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房产税估价小故事(加州/西雅图/奥斯汀)

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文章作者:姜南(Slyar) 文章来源:Slyar Home (www.slyar.com) 转载请注明,谢谢合作。

前言

有那么一段时间也想过逃离加州,2017年的时候我们去德克萨斯州(Texas)奥斯汀(Austin)考察,之后2021年我们又去了华盛顿州(Washington)西雅图(Seattle)考察,都是没有个人收入所得税(individual income tax)的州的主要城市,相比而言加州的收入所得税对于硅谷码农来说均值在10%左右。然而一番权衡之后,我们还是选择继续待在加州,倒不是Austin和Seattle不如加州,只是不适合我们罢了。我最近一直在研究一个问题:政府毕竟是需要资金来维持正常运转的,没有个人收入所得税的州,政府运转、基础建设、民生保证所需要的大量资金从哪里来?政府的公开信息显示房产税和消费税是这德州和华州非常重要的经济来源,最后还是羊毛出在羊身上。不过这个不是我今天想谈的,我今天想分享一下关于加州、德州和华州在房产税计算方式上的巨大差异,尤其是加利福尼亚(California)这个在全美都独树一帜的房产税计算方式。

令人震惊的事实 (Fun Facts)

这是宇宙中心Palo Alto (斯坦福大学所在地) 的一栋房子 (Redfin链接),建于1931年,最后一次出售记录是2020年卖了679万美金,没有更早的出售记录所以大概率这个房子之前一直没有过交易。右边显示了这个房子从2008年以来的房产税缴纳记录。2008年这个房子估价20万美金 (房产税估价,并不是房子市值),房产税$2,745;2019年这个房子估价24万美金 (房子市值当时可能已经几百万美金了),房产税$3,684;2020年这套房子以679万美元出售以后房产税估价686万 ,应缴房产税$82,666,瞬间翻了22倍。具体原因后面会详细说,简而言之,在加州只要你的房子不产生交易,那么房子的估价只会缓慢增加,而且每年涨幅最高不能超过2%。

这是华盛顿州西雅图 (Seattle)的一栋房子 (Redfin链接),建于1905年,最后一次出售记录是2020年卖了315万美金,再上一次出售是10年前的2010年,卖了192万美金。右边同样显示了这个房子从2009年以来的房产税缴纳记录。2009年这套房子估价231万美金,房产税$18,786;2010年这套房子出售,2011年的估价199万美金反而降低了,房产税$18,352;这套房子直到2020年才再次出售但是2019年房子的估价到了342万美金,房产税已经是$29,156了,相比2010年购房时的房产税增加了一万美元。简而言之,华盛顿州 (Washington)的房产税跟交易时间和金额关系不大,房屋估价对房产税起重要决定作用,而且幅度跟随当地市场变动较大。

这是德克萨斯州奥斯汀 (Austin)的一栋房子 (Redfin链接),建于1963年,最后一次出售记录是2020年卖了399万美金,再上一次出售是1996年但是没有交易金额(德州出售房子可以隐藏交易金额),但是通过挂牌价可以知道大概在69万美金左右。右边同样显示了这个房子从2009年以来的房产税缴纳记录,2009年的时候就已经要付$24,924了,之后逐年增加,一直到2019年房子出售的前一年,房子估价292万美金,房产税$46,904;房屋出售后的2021年,房子估价达到了342万美金,房产税也提高到了$74,468;2022年的房产税缴纳金额应该还没出,Redfin应该是考虑到Austin房价暴涨给了一个估算值,但准确的估价还没更新,请忽略这一行。简而言之,德克萨斯州 (Texas) 的房产税同样跟交易时间和金额关系不大,房产税主要取决于房屋估价,而且幅度跟随当地市场变动较大。

房产税

全美50个州都征收房产税 (property tax) ,这是地方政府主要的财政来源。房产税的计算主要依靠估价 (assessed value) 和税率 (property tax rate)。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利,因此美国房产税的征收主体是郡政府、市政府和学区,联邦政府和州政府都不征收房产税。

TL;DR - 房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定,而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化,因此房产税税率每年都相应变化。各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额,再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。税率的计算公式为:预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额=房产税税率。美国房产税税率在各地是不一的,但税率的高低要受到一定的限制,因为联邦法律规定了对房产征税的最高限额。房产估价经地方立法机关正式批准后,就成为了当地的法定税基。据此形成两种形式的税率。一是名义税率,适用于估价;一是实际税率,适用于市价。通常经过计算以后实际税率要远远低于名义税率。由于各地估价比率不一,各地税率也有较大差异,全美各地平均实际税率2022数据大致范围在0.28% - 3.00%之间。

税率反正都是当地郡、县、市政府定的,大家都一样而且也没有什么可操作空间,但估价 (assessed value) 决定了税基,而这个税基的变动方法才是下面要说的重点。

加利福尼亚州 (California)

加州13号法案 (1978 California Proposition 13),也叫《限制房屋税的人民倡议》。1978年,加州选民以压倒性的优势通过了一项提议,该提议承诺对不断上涨的房产税加以控制,以避免长期屋主无力偿还不断上涨的房产税而被迫卖掉房屋的现象发生。上世纪70年代严重的通货膨胀使得这个“黄金之州”的房产税暴涨,很多家庭因为负担不起,不得不卖掉他们的房子。法案通过后,加州宪法被修改,将房地产应税额限制在1975年至1976年间的最高市场价(该价格被称为"基准价值")。此外,政府每年对该价值所做的任何通胀调整不能超过2%。当时的房产税率是调整过的基准价值的1%。但是,如果房屋所有权有变化或是房屋重建的话,该房产的基准价值会被重新设定。所以,加州的房产税税基为房产最近一次成交的价格,之后只要不交易,那么每年房产税的税基上涨不超过2%,当房价涨幅不到2%甚至下跌时,还可以申请下调税基。

结合前面提到的Palo Alto那栋房子的房产税缴纳金额记录看,现在就理解了,因为房子在2020年之前一直没有交易,所以房产税的税基一直是以小于等于2%的速度缓慢增长,由于基数实在是太小了(20万美金),就出现了宇宙中心一栋价值六七百万美金的房子在2019年只需要缴纳3000多美金的房产税的诡异现象。

我的想法是,如果这个法案不被推翻(符合大多数加州选民的利益应该没有人会想不开推翻这个吧),如果打算常住加州,如果你相信湾区的房屋价值在一个比较长的时间维度(10年+)上会一直保持上涨,那买房还是尽早一步到位,买的越早住的越久,以后节约的房产税就越多。

湾区准房产经纪 @张欣想要100分 补充:在加州,房子过户给配偶或子女,也不会触发房产基准价值重新评估 (reassessment);对于年长者换房,也有一定的政策可以规避新房的高额房产税。规避reassessment的完整列表 (传送门)

德克萨斯州 (Texas)

德州房产交易挺奇特的,他可以不公开成交价格,也就意味着房产税的税基跟成交价格无关。德州按照当地政府估价(county tax appraiser)来决定你房子的价值和税基,每隔三年最少做一次,也可能每年都做,如果你不满意(比如你感觉你房子的估价比周围类似房子的估价高很多)还可以抗辩。估价之后政府用这个数字乘以当地的税率得到你要交的房产税总额。由于最近几年德州房市起飞,政府对房子的估价也就起飞了,Austin的房产税今年好像涨了非常多(涨幅30%-50%)。虽然自住房应该是有宅基地豁免(homestead exemption)额度,但如果从长远来看由于通胀的缘故政府对房子的估价应该还是会继续增长的,未来的房产税金额是一个未知数。

华盛顿州 (Washington)

华盛顿州的房产税是当地政府每年根据财政预算划定的,和房屋的成交价无关,同样一套房,无论是什么时间以什么价格买,都不影响当年应缴税额。房屋估价每年一次,估价可以提高也可以降低,然后乘以当地房产税率就是你的房产税应缴金额。跟德州差不多,没有太大的区别。

总结

加州由于13号法案的存在,房产税计算方法独树一帜,有利有弊吧。好处是已经买房的人房产税基本上就锁定了,不用过于担心以后付不起房产税而被迫卖房,同时买房的人加价抢房的时候也要考虑每年的房产税,因为税基跟成交价格直接挂钩。缺点,暂时没想到。

其他州比如德克萨斯州 (Texas) 和华盛顿州 (Washington) 这种政府每年重新对房屋估价进行收税的方法,我不知道这两个州的居民怎么感觉,但我个人感觉这就是个定时炸弹。由于成交价格跟房产税基数无关,买房的人就可以疯狂加价抢房,如果周围只有你一个人买房,其实没所谓,因为大概率你的房屋估价不会涨太多,但如果周围有很多房子都经历过疯狂加价导致成交价大幅提高,那大概率之后政府对这片房屋的估价也会大幅提高进而提高整个片区的房产税应税金额。长此以往若干年后也许真的会出现退休以后付不起房产税的窘境,毕竟如果政府不收个人收入所得税,那就要完全依靠其他税收比如消费税和房产税了。个人收入会随着通胀逐渐增加,个人收入税自然地就水涨船高;房产税同理,随着通胀不可避免的逐年增加,依靠房产税的政府势必也要不断增加房产税的收入来维持运转来抵消通胀了。

我不是法律专业,对房地产也只有一知半解,如有错误欢迎指出。本文不构成任何投资建议,本文所有观点,仅代表个人立场以及个人操作,不具有任何指导作用,一切仅供参考。

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